jeudi 7 juillet 2016

Brexit : la bulle immobilière britannique menace l’économie réelle

C'est le deuxième effet du Brexit... Depuis deux jours, les gels de retrait des fonds investis dans l'immobilier britannique se multiplient comme des petits pains. Après Aviva, M&G et Standard Life, trois nouveaux fonds (Henderson, Canada Life, et Columbia Threadneedle), au moins, viennent de prendre cette décision, symbole d'un vrai malaise sur les marchés.
En deux jours, l'indice Stoxx Europe 600 a perdu 3,37 % et l'Euro Stoxx 50 3,55 %. Car, ces gels de fonds ont un air de déjà vu. « Les prémices de la grande crise de 2008 ont démarré à l'été 2007 avec le gel de fonds monétaires dynamiques, la comparaison n'a pas tardé », souligne Tangi Le Liboux chez Aurel BGC. Ici, le gel concerne l'immobilier. « C'est une bonne cible pour ceux qui pensent que le Brexit aura des conséquences importantes » , estime Frédéric Rollin chez Pictet AM, car « le risque de Brexit trouble le long terme et donc crée de l'incertitude sur les actifs comme l'immobilier. » 


Chute des valeurs immobilières
Mais les marchés ont-ils vraiment raison de crier au loup  ? Pour Tangi Le Liboux, la situation n'est pas vraiment comparable à celle de 2007 : « un fonds monétaire est censé offrir une forte liquidité, contrairement à un fonds immobilier, qui a besoin de temps pour vendre les actifs réels qu'il détient ». Par ailleurs, ces fonds sont investis surtout dans de l'immobilier commercial, secteur sensible au ralentissement de la croissance britannique. La désaffection répond donc à une certaine logique. D'ailleurs, l'immobilier est l'un des secteurs les plus attaqués en Bourse depuis l'annonce du Brexit. L'indice Ftse 350 Real Estate a perdu 21,8 % de sa valeur en moins de deux semaines.
Malgré tout, ces fonds disposaient d'une part de cash comprise entre 7,7 % et 13,1 %. Leur gel démontre l'ampleur des demandes de rachat et les doutes qui accompagnent le secteur immobilier au Royaume-Uni. Certains parient sur une chute des prix de 20 %. Pour Frédéric Rollin, «beaucoup d'investisseurs ont investi via ces fonds et ils vont avoir beaucoup de mal à en sortir. Pour cela, il faudra que les fonds vendent des actifs, ce qui va créer une pression sur les prix. Par ailleurs, ces fonds ont attiré beaucoup d'investisseurs étrangers et le risque est que l'argent se retire ». La fuite des capitaux, qui pèse sur la livre, ne fait peut-être que commencer. Pour la Société Générale, ce gel est le « signal concret des troubles plus profonds qui nous attendent, lorsque les prophéties auto-réalisatrice sont potentiellement à l'horizon »...
Risque récessif
Il ne doit donc pas être pris à la légère, même si la crise immobilière pourrait être cantonnée au grand Londres. L'économiste Jean-Paul Betbeze rappelle que « les pires crises sont les crises de l'immobilier. Car l'immobilier crée des bulles et c'est le cas de Londres. Il y a eu une explosion des prix immobiliers ces dernières années et c'est en train de se retourner. Certes, c'est une crise qui concerne plus Londres que la Grande Bretagne. Mais Londres pèse 11 à 12 % du PIB du Royaume Uni et cela sera suffisant pour que le pays entre en récession ». La Banque d'Angleterre a d'ailleurs averti que des risques pour la stabilité financière avaient « commencé à se manifester . »
Le risque italien
Les banques sont une nouvelle fois en première ligne, même si « les grandes banques ont significativement réduit leur expositions au crédit dans ce secteur », selon James Invine à la Société Générale. Depuis 2008, les dettes accordées à l'immobilier commercial ont fondu de 34 %. Pour l'analyste, si RBS est le gros acteur le plus exposé, en revanche, « il apparaît que les autres prêteurs, plus petits, ont pris plus de risque ». Or tout le monde a encore en tête la faillite de Northern Rock en février 2008, lors des subprimes.
Cet effet domino potentiel pousse donc les investisseurs à la prudence, d'autant plus que les banques italiennes sont aussi sous pression en raison d'un manque criant de capitaux propres. C'est aussi un enjeu pour l'Union européenne, pour Frédéric Rollin : «Que va décider l'Union européenne par rapport au gouvernement italien qui veut recapitaliser ses banques ? L'Union européenne sera-t-elle capable de se mettre d'accord sur ce problème », alors que l'Allemagne regimbe ? Pour autant, pour Frédéric Rollin, « la probabilité d'un risque systémique est réduite par les actions de la BCE ».
Malgré tout, les investisseurs continuent de se ruer sur les actifs refuges . L'or est au plus haut depuis deux ans, à 1.365 dollars l'once, le rendement du taux à 10 ans allemand est tombé à - 0,186% en séance, alors que le 10 ans français se rapproche à son tour de 0 ( +0,13  %). Une bonne nouvelle peut-être pour l'Etat, mais pas pour les épargnants.
@pierrickfay
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